Neben dem erstmaligen Abschluss einer Immobilienfinanzierung ist das Auslaufen der sogenannten Zinsbindung ein weiterer, entscheidender Punkt im Leben des Immobilienkäufers: Zu diesem Zeitpunkt kann er entweder den bisherigen Kreditvertrag mit neu verhandelten Zinsen verlängern oder sich für eine gänzlich neue Finanzierung entscheiden. Die dabei gesparten Zinsen können entweder in noch mehr Lebensqualität (also eine niedrigere Monatsrate) investiert werden oder bei gleicher Monatsrate ergibt sich eine schnellere Tilgung beim Immobiliendarlehen!

Vor Verlängerung oder neuem Kredit gilt: Zuerst selbst nachrechnen!

Im Gegensatz zu einem jederzeit veränderbaren Kredit – wie dem Dispokredit beim Girokonto – ist die Immobilienfinanzierung eine exakt festgelegte Kreditart: Auszahlungszeitpunkt, Kreditsumme, Besicherung durch Grundschuld und die Zahl und Fälligkeit der Monatsraten sind bei Vertragsabschluss bereits festgelegt. Diese ursprüngliche Kreditvereinbarung läuft meist fünf oder zehn Jahre fix. Statt Laufzeit wird hier meist der Begriff der ursprünglichen Zinsbindung verwendet.

Im Klartext bedeutet dies: Werden die Monatsraten fristgerecht bedient, so darf die Bank in aller Regel keine Veränderungen vornehmen.

Hätte sich beispielsweise das Zinsniveau erhöht, so darf keine Nachberechnung erfolgen. Für den Eigentümer ist deshalb der Zeitpunkt des Auslaufens bzw. der Neuverhandlung dafür entscheidend, wie die nächste Zeit in Sachen Kredit „laufen wird“. Daher sollte vor der Beginn der Verlängerungsverhandlung (Prolongation) oder der Suche nach einem neuen Kreditgeber gründlich nachgerechnet werden.

Gute Vorbereitung kann jede Menge Zinsen sparen

Gerade in der Niedrigzinsphase haben alle diejenigen, die einen bereits bestehenden Immobilienkredit fortführen oder umschulden möchten wirklich gute Karten. Der Bank stehen aufgrund der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank nicht genug Geldanlagealternativen zur Verfügung, im Notfall muss sie sogar „Strafzinsen“ auf Guthaben bei der EZB bezahlen. Unter diesem Ertragsdruck wird die Neigung der Bank größer, das niedrige Zinsniveau auch an die Immobilienkäuferinnen und -käufer weiterzugeben.

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Anzeigen in Online-Medien oder den Schaufenstern der Filialen sind keine Seltenheit, die niedrige Zinsen im einstelligen Bereich bewerben. Diese Kredite sind tatsächlich verfügbar. Deshalb könnte sich folgendes Vorgehen lohnen: Starten eines Internetvergleichs von Immobilienzinsen und die dort genannten Zinsen als Verhandlungsgrundlage mit der bisherigen Bank und einer „neuen“ Bank nehmen. Als Kreditnehmer darf man ruhig selbstbewusst verhandeln, da der eigene Kredit ja einen sehr guten und auch langfristigen Beitrag zum Zinsüberschuss und damit der Ertragsrechnung der Bank leistet.

Langfristige Zinsbindung scheint derzeit Trumpf zu sein

In letzter Zeit häufen sich die Hinweise darauf, dass in den nächsten Wochen oder Monaten eine Zinserhöhung anstehen könnte. Wer seine neue oder verlängerte Immobilienfinanzierung dann schon unter Dach und Fach hat, der kann beruhigt auf die Meldungen in der Tageszeitung oder den Fernsehnachrichten blicken.

Berater Tipp

Unser Tipp

Eine Anschlussfinanzierung für eine Immobilie möglichst jetzt sichern und damit das derzeit gültige Zinsniveau festschreiben. Steigen die Zinsen (wie erwartet) an, dann kann die Bank keine Änderungen zu Ihren Lasten vornehmen.

Sollte das Zinsniveau wider Erwarten sinken, so können Sondertilgungen des Kreditnehmers vorgenommen werden – beispielsweise durch ein neues Darlehen. Bei Abschluss des Immobiliendarlehens sollten deshalb auch die Regelungen für Sondertilgungen betrachtet werden. Im Endeffekt kann die Sondertilgung auch als Absicherung genutzt werden, falls die Zinsen wirklich signifikant sinken sollten (was beim heutigen Zinsniveau ausgeschlossen erscheint).

Das richtige Verhandeln bei der Anschlussfinanzierung ist entscheidend

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Zinsen für eine Verlängerung der bisherigen Immobilienfinanzierung sehr günstig sind. Wer sich dieses Zinsniveau sichern möchte, der kann entweder seinen bald auslaufenden Immobilienkredit verlängern oder neu abschließen. Sind es beispielsweise noch 9 oder 12 Monate bis zum „Auslaufen“ des bisherigen Kredits bzw. der Zinsbindung, so sollte dennoch möglichst bald gehandelt werden. Sogenannte Forward-Darlehen werden jetzt abgeschlossen und haben ihren Auszahlungstermin in mehreren Monaten. Damit können sich die Kreditnehmer die bisherigen Zinsen sichern oder auch mit ihrer bisherigen Bank über eine Anschlussfinanzierung verhandeln.

Titelbild: ©istock.com – graletta