Der Wert einer Immobilie – Wovon hängt er ab und woraus setzt er sich zusammen?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte ihren aktuellen Verkehrswert kennen. Aber wie kommt der Marktpreis eigentlich zustande?

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert bezeichnet den Marktwert einer Immobilie. Dieser entspricht dem Preis, der aktuell am Markt erzielbar ist.

Der Marktpreis bildet somit die Grundlage für die Festsetzung des Angebotspreises. Die Bestimmung des Verkehrswertes ist insbesondere dann wichtig, wenn die Immobilie beziehungsweise das Grundstück verkauft werden soll.

Zusätzlich muss der Wert bei Erbauseinandersetzungen oder Scheidungen bestimmt werden. Auch Versicherungen oder Banken können die Feststellung des Verkehrswertes fordern.

Wenn es sich um eine offizielle Stelle handelt, die eine Verkehrswertermittlung fordert, lohnt es sich, einen Gutachter zu beauftragen.

Soll eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft werden, kann auch ein Makler die Bewertung vornehmen. Oftmals bietet es Vorteile, eine kompetente Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen. Diese garantiert die Feststellung des richtigen Marktwertes und vermeidet Fehler.

Sobald der Verkehrswert bekannt ist, lässt sich außerdem der Angebotspreis festlegen. Dieser kann sowohl oberhalb als auch unterhalb des Marktwertes angesetzt werden und folgt insbesondere dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Er wird zudem maßgeblich durch die gewählte Verkaufsstrategie bestimmt, die etwa in einem Bieterverfahren oder einer Preisverhandlung bestehen kann.

Wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

Der Verkehrswert einer Immobilie lässt sich durch drei verschiedene Verfahren ermitteln: das Vergleichswert-, das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren kommt bei vergleichbaren Immobilien zum Einsatz und bezieht sich beispielsweise auf einheitliche Reihenhäuser, Wohnanlagen oder unbebaute Grundstücke.

Es betrachtet die Verkaufspreise, die in der Vergangenheit für ähnliche Immobilien oder Grundstücke erzielt wurden. Das Verfahren ist umso zuverlässiger, je ähnlicher sich die Immobilien sind.

Das Sachwertverfahren empfiehlt sich im entgegengesetzten Fall, wenn sich die Immobilie nicht vergleichen lässt. Es ermittelt die Werte von Gebäude und Grundstück getrennt.

Für den Wert des Gebäudes werden insbesondere die Herstellungskosten herangezogen. Der Wert des Grundstücks berechnet sich auf Basis einer Bodenrichtwertkarte.

Beide Werte ergeben zusammen den Sachwert der Immobilie. Das Ertragswertverfahren betrachtet schließlich vermietete Immobilien und Gewerbeimmobilien. Hier gilt das Gebäude als eine reine Kapitalanlage, deren Wert sich ähnlich des Sachwertverfahrens ergibt.

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Welche Faktoren nehmen Einfluss auf den Immobilienwert?

Bei vermieteten Immobilien spielt außerdem die zu erzielende Miete eine wichtige Rolle. Je höher diese ausfällt, umso höher ist auch der Verkehrswert.

• Lage
• Baujahr
• Nutz– und Wohnfläche
• Ausstattungsmerkmale, wie beispielsweise die Zimmeranzahl, Gartenfläche, Kellerabteile oder Parkplätze
• Gebäudezustand
• Zustand und Qualität der Ausstattung

• Grundbuchauszug
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Lageplan und Flurkarte
• Baubeschreibung
• Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen

Soll der Wert einer Wohnung ermittelt werden, müssen zusätzlich folgende Unterlagen vorliegen:

• Teilungserklärung
• Wohngeldabrechnung
• Wirtschaftsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Aktuelle Wohnungsmietverträge
• Dokumentation der Instandhaltungsrücklage