Erwerbsnebenkosten – die unterschätzte Kostenfalle

Wer eine Immobilie erwirbt, muss nicht nur den Kaufpreis entrichten, sondern auch die mit dem Kauf anfallenden Nebenkosten. Eine goldene Bankerregel besagt, dass der Erwerber 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen sollte.

Was steckt hinter den Erwerbsnebenkosten? Die klassische Definition fällt recht übersichtlich aus:

• Die Grunderwerbsteuer
• Die Kosten für Notar und Gericht
• Die Maklercourtage

Ganz so einfach ist es aber nicht, wie sich zeigen wird.

Daran kommt kein Käufer vorbei

Die Erwerbsnebenkosten, die auf jeden Käufer zukommen, sind die Grunderwerbsteuer und die Aufwendungen für die Protokollierung und das Grundbuchamt. Wer Glück hat, kauft eine Immobilie, ohne dass ein Makler eingeschaltet war.

Die Grunderwerbesteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Die folgende Tabelle zeigt, wie weit die Schere auseinandergeht.

In einigen Regionen kann die Überlegung, einfach ein paar Kilometer weiterzuziehen, eine deutliche Einsparung mit sich bringen. Wer es sich leisten kann, statt in Thüringen in Sachsen zu kaufen, spart immerhin drei Prozent ein.Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro macht dies 9.000 Euro aus – die neue Küche. Bedauerlicherweise bietet sich diese Option aber nur an wenigen Landesgrenzen.

Es besteht aber durchaus eine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zumindest ein wenig zu senken. Diese Steuer wird auf die Immobilie und den Grund und Boden, auf dem sie steht, erhoben, nicht aber auf mit dem Objekt verbundene, nachträglich eingebaute Gegenstände. Dazu zählen beispielsweise die Einbauküche oder Einbauschränke.

Damit hier eine korrekte Ermittlung der Steuern erfolgen kann, wird der Kaufvertrag um einen Anhang ergänzt, in dem der Wert der mitverkauften, festverbundenen Gegenstände aufgelistet ist. Beträgt der Kaufpreis 300.000 Euro, kann dieser um den Wert der Küche, 10.000 Euro und den Wert möglicher Einbauschränke, 20.000 Euro, gemindert werden. In Thüringen führt diese Kürzung zu einer Minderung der Steuern um 1.950 Euro, in Sachsen um 1.050 Euro.

Notar und Gericht

Die Kosten für Notar und Gericht sind bundesweit einheitlich und orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie. Erwerber müssen dafür mit Kosten von 1,5 Prozent bis 2 Prozent kalkulieren. Nutzen Käufer und Verkäufer ein Notaranderkonto, erhöhen sich die Notarkosten entsprechend. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer bestehen bei diesen Gebühren keine Optionen, diese abzusenken.

Die Maklercourtage

Hat der Verkäufer einen Makler eingeschaltet, entstehen dafür natürlich auch Kosten. Analog zur Grunderwerbsteuer ist es auch bei der Maklercourtage Sache der einzelnen Bundesländer, die maximale Obergrenze festzusetzen. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten für den Makler, lediglich in Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen trägt sie ausschließlich der Käufer.

Die folgende Tabelle zeigt die Höhe der maximalen Courtage:

*Zahlen inklusive 19% Mehrwertsteuer

Ein Rechenbeispiel

Mit ein wenig Verhandlungsgeschick gelingt es vielleicht, den Aufwand für den Makler zu reduzieren.

Mit den vorliegenden Zahlen lässt sich jetzt ermitteln, wie hoch die Erwerbsnebenkosten ausfallen. Wer in Thüringen kauft, muss besonders tief in die Tasche greifen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro ergäbe sich für einen Immobilienerwerb in Brandenburg folgende Berechnung:

Wie die Berechnung in Bayern aussehen würde, zeigt diese Übersicht:

Bei der eingangs erwähnten Faustformel, dass der Käufer 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aufbringen sollte, wären in Brandenburg Eigenmittel in Höhe von 105.420 Euro notwendig. In Bayern käme er mit 85.710 Euro aus.

Damit sollten Käufer kalkulieren

Der Umzug in das frisch erworbene Eigenheim bedeutet in der Regel auch eine Vergrößerung der Wohnfläche und einer größeren Anzahl von Zimmern. Das bedeutet zwangsläufig eine zusätzliche Investition in Möbel. Wurde das Objekt ohne Küche verkauft, können sich die Erwerber auf einen weiteren vier- bis fünfstelligen Betrag einstellen.

Renovierungskosten sollten ebenfalls berücksichtigt werden, mit einem Eimer Farbe ist es selten getan. Neuen Teppichboden erst zu verlegen, wenn die Möbel stehen, aber wieder Geld in der Kasse ist, ist kompliziert. Folglich kommen auch diese Kosten hinzu.

Neben den zusätzlichen Aufwendungen für Mobiliar und Renovierung kommen möglicherweise noch weitere Kosten auf die Käufer zu, die nicht direkt mit dem „Wohnen“ zu tun haben. War bis zum Zeitpunkt des Umzugs nur ein Auto notwendig, weil das bisherige Zuhause in einer Stadt lag, kann bei einem Umzug in eine Randlage nun ein zweites Fahrzeug notwendig werden. Die Kinder können nicht mit dem Fahrrad in die Schule fahren, der alte Sportverein ist nur schwer mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Als langfristiger Mehraufwand können auch Monatskarten für Bahn oder Bus das Haushaltsbudget belasten.

Der Begriff der Erwerbsnebenkosten sollte vor diesem Hintergrund folglich um Aufwendungen für Renovierung, zusätzliches Mobiliar und gegebenenfalls ein weiteres Auto ergänzt werden. Auch wenn die Erwerber, im Gegensatz zu den klassischen Erwerbsnebenkosten, hier die Möglichkeit besitzen, diese individuell zu bestimmen.

Video: Der Geld-Check (1): Mieten oder Kaufen? – Häuslebauer, Hausbesitzer, Mieter – ARD

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