Der Traum vom Eigenheim bleibt für viele Menschen unerfüllt. Einer der Hauptgründe ist finanzieller Art. Fakt ist, dass die Finanzierung eines Hauses bis ins Detail durchdacht geplant und auf möglichst solide „finanzielle Füße“ gestellt sein sollte. Nicht immer ist dies jedoch möglich. Eine Faustregel diesbezüglich besagt, dass mindestens 30 Prozent Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung mit einfließen sollten, um zu verhindern, über kurz oder lang einen finanziellen Engpass zu erleiden. Wie aber die Erfahrung deutlich macht, geht es durchaus auch anders. Eine vielversprechende Lösung kann die Vollfinanzierung von Immobilien sein.
Ohne Eigenkapital finanzieren – Chance oder Risiko?
Wenn tatsächlich in Erwägung zieht, den Traum vom eigenen kleinen Häuschen im Grünen ohne eigenes Kapital zu verwirklichen und diesbezüglich sogar von Banken oder Kreditinstituten grünes Licht bekommt, der sollte sich zunächst unbedingt vor Augen halten, dass die Anbieter von Finanzierungsdienstleistungen in erster Linie eines im Sinn haben: die eigenen Umsätze anzukurbeln. Inwiefern dabei der Kreditnehmer möglicherweise das Nachsehen hat, ist dabei meist zweitrangig. Umso wichtiger ist es in dieser Hinsicht, von Anfang an mit Fingerspitzengefühl an die Sache heranzugehen und zusätzliche Risiken zu vermeiden.
Wissenswert ist außerdem, dass grundsätzlich zwei Varianten der Vollfinanzierung von Immobilien unterschieden werden. So ist einerseits von jener Finanzierungsart die Rede, bei welcher der Käufer sämtliche anfallenden Kaufnebenkosten in Eigenregie trägt. Auf der anderen Seite übernimmt die Bank alle Notar-, Makler-, Gerichts- und Verwaltungskosten.
Vollfinanzierungen werden immer beliebter
Während bei klassischen Immobilienfinanzierungen in der Regel 60 bis 80 Prozent Fremdkapital von Seiten der Banken zur Verfügung gestellt wurden, sind es bei einer Vollfinanzierung 100 bis 110 Prozent. Meist liegt dabei ein sogenanntes Annuitätendarlehen zu Grunde, wobei der Darlehensnehmer aber dennoch meist die Option hat, die jeweilige Kreditart selbst festlegen zu können. Im Unterschied zu den üblichen Finanzierungen, bei denen Kreditnehmer eigenes Kapital mitbringen, um die Immobilie zu finanzieren, sind die Zinsen bei der Vollfinanzierung von Immobilien in der Regel höher.
Dies ist durchaus nachvollziehbar, denn die Kreditinstitute nehmen ein ungleich höheres Finanzrisiko in Kauf. Wenn eine Bank eine 110prozentige Finanzierung anbietet, dann geschieht dies üblicherweise, um das Bankenrisiko so gering wie möglich zu halten und etwaige Zusatzkosten somit schon im Vorfeld zu decken. Zu beachten ist, dass lediglich das Eigenheim selbst als Sicherheit für die Bank dient, nicht aber die anfallenden zusätzlichen Kosten!
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Vollfinanzierung von Immobilien: Nicht jeder hat die Chance
Bevor eine Bank tatsächlich die Möglichkeit einer Vollfinanzierung offeriert, werden sämtliche Risiken sorgfältig abgewägt. Nur wenn die Voraussetzungen entsprechend gegeben sind, kann der interessierte Kreditnehmer die Vollfinanzierung in Anspruch nehmen bzw. wird sie bewilligt bekommen. Das bedeutet somit, dass interessierte Darlehensnehmer mit einer negativen Bonität so gut wie keine Chance haben, ihren Traum vom Eigenheim zu 100 bzw. 110 Prozent durch die Bank finanzieren zu lassen. Darüber hinaus sollte auch die geplante bzw. die ins Auge gefasste Immobilie durch bestimmte Faktoren zusätzlich überzeugen. Hierbei spielen unter anderem die Wertigkeit, aber auch die Lage und der Allgemeinzustand eine sehr wesentliche Rolle. Nicht zuletzt steigen die Chance auf die Vollfinanzierung von Immobilien, wenn Eigentümer und interessierter Immobilienkäufer miteinander verwandt sind.
Aktuelle Insider Tipps
Aufgrund der rekordverdächtig niedrigen Zinsen planen zur Zeit viele Menschen, sich den Traum eines schmucken Eigenheims zu erfüllen. Mit folgenden Insider-Tipps gelingt es, die oft komplizierte Immobilienfinanzierung mit der dafür notwendigen Nüchternheit zu kalkulieren.
Mit nüchterner Kalkulation zum Vollkredit
Früher war ein Immobilienkredit nur mit einem Eigenkapital von mindestens 20 Prozent möglich. Die Eurokrise hat mittlerweile einige Geldinstitute zum Umdenken veranlasst. Daher ist es heute möglich Hypothekenkredite zu bekommen, die sogar Summen abdecken, die über dem Kaufpreis liegen. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass eine Vollfinanzierung aufgrund höherer Zinssätze teurer ist als eine Finanzierung mit entsprechendem Eigenkapital. Vor dem Bau oder Erwerb einer Immobilie steht daher die Kalkulation.
Dabei spielt der eigene finanzielle Rahmen eine entscheidende Rolle. Es muss zunächst genau festgestellt werden, wie viel Geld zur Verfügung steht, beziehungsweise welche Summe bei der Bank geliehen werden soll. Vor allem sind neben dem Kaufpreis noch die anfallenden Nebenkosten, zum Beispiel für den Notar, die Grunderwerbssteuer und Grundbucheintragung zu berücksichtigen. Daher sollte die Kreditsumme möglichst großzügig berechnet werden. Die Stiftung Warentest empfiehlt einen Rückhalt von etwa zehn Prozent des Kaufpreises für eventuell noch auftretende Kosten bei der Berechnung der Kreditsumme einzubeziehen.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
Banken gewähren einen Immobilienkredit in der Regel nur bei einer positiven Schufa-Auskunft. Die meisten Geldinstitute verlangen von dem Antragsteller einen lückenlosen Haushaltsplan, der Auskunft über alle laufenden Kosten und Einnahmen gibt. Zudem muss der Nachweis eines regelmäßigen Einkommens erbracht werden. Die Zusage einer Vollfinanzierung gestaltet sich durch die Zurverfügungstellung von Sicherheiten wie Lebensversicherungen und Bürgschaften erheblich einfacher.
Die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital bindet den Kreditnehmer für mehrere Jahre an den Kreditvertrag. In der Regel handelt es sich dabei um mindestens dreißig Jahre. Durch die Zahlung der Kreditrate, der Tilgung und der gewöhnlichen laufenden Kosten für den Lebensunterhalt entsteht eine beachtliche Belastung für die Familie. Ein Kredit sollte sich daher in einem Rahmen bewegen, der auch bei Zahlung aller monatlichen Kosten noch einen guten Lebensstandard gewährleistet.
Welches Kreditinstitut ist das Richtige?
Bei der Suche nach einer finanzierenden Bank sollte sich jeder genug Zeit lassen. Vor allem im Internet werben viele Online-Banken mit interessanten Konditionen. Die Wahl des passenden Kreditinstituts wird durch Vergleichsportale erheblich erleichtert. Zudem berichten viele User über ihre Erfahrungen mit den verschiedenen Banken. Auch ein Besuch der Hausbank sollte in Betracht gezogen werden, denn die kennt die privaten Verhältnisse ihre Kunden besser als die Banken im Internet.
Die Voraussetzungen müssen geschaffen sein
„Drum prüfe, wer sich ewig bindet“. Dieser Spruch macht auch bei der Finanzierung der eigenen vier Wände Sinn. Wer falsch kalkuliert oder sich seine finanzielle Situation schön redet, wird an seiner Immobilie nicht lange Spaß haben. Natürlich ist es auf den ersten Blick ungemein verlockend, eine Immobilie rein mit Fremdkapital zu finanzieren und dabei das eigene Kapital – sofern vorhanden – unangetastet bleiben kann. Soll jedoch eine Vollfinanzierung des Eigenheims erfolgen, nimmt die jeweilige Bank ein nicht unerhebliches Risiko in Kauf. Mit der Konsequenz, dass die Kosten insgesamt steigen. Aber bis es so weit ist, werden zunächst einmal die Rahmenbedingungen der Kreditnehmer explizit durch die Bank geprüft.
Titelbild: © istock.com – Tuomas Kujansuu
Textbild: © istock.com – ratmaner
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